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老後の生活を考えたとき、「貯蓄だけではリフォームや建て替え費用が行えないのではないか」「住み替えの際に住宅ローンが組めないのではないか」など、住まいに関する不安を感じる方は少なくありません。その悩みを解消するうえで、リ・バース60は選択肢の一つとなります。本記事では、リ・バース60の仕組みやメリット、利用時の注意点などを解説します。若い世代でも“将来への安心材料”として知っておきたい情報ですので、是非ご覧ください。
リ・バース60とは？
リ・バース60は、住宅金融支援機構が提供する、60歳以上を対象とした住宅ローン制度です。一般的なリバースモーゲージの仕組みを活用したもので、自宅を担保に融資を受け、毎月利息のみを返済します。まずは、その仕組みなど基本的な内容を解説します。
リバースモーゲージの仕組みとリ・バース60の特徴
リバースモーゲージとは、自宅を担保に融資を受け、毎月の返済は利息のみを支払う仕組みです。契約者の存命中は元金を返済する必要がなく、亡くなった際に一括返済します。そして、リ・バース60は借りたお金を新築住宅や中古住宅の購入、既存住宅のリフォーム資金などに活用できるのが特徴です。
契約者が亡くなった場合の元金の返済方法
契約者が亡くなった際、元金の返済方法は2つあります。1つ目は、相続人が自己資金で一括返済する方法です。相続人に十分な資金があり、自宅を残したい場合に向いています。
そして、2つ目は担保物件である自宅を売却し、その売却代金で返済する方法です。重要なポイントは、売却代金で返済しきれなかった場合の扱いです。この不足分については、契約時に「ノンリコース型」と「リコース型」のどちらを選ぶかによって対応が異なります。
ノンリコース型とリコース型
ノンリコース型を選択した場合、担保物件の売却代金が借入残高に満たない場合でも、相続人は不足分を支払う義務を負いません。つまり、相続人に債務が引き継がれない安心感があります。ただし、借入金利はやや高めに設定される傾向があります。
一方、リコース型を選択した場合は、売却代金で返済しきれなかった不足分について、相続人が返済義務を負います。その代わり、金利はノンリコース型よりも低く設定されるのが一般的です。
利用条件と対象者
リ・バース60を利用するには、年齢条件として申込時に満60歳以上であることが求められます。また、安定した収入があることも条件です。年金収入を含め、毎月の利息を継続的に支払える収入があるかが審査されます。
対象となる住宅にも要件があり、一定の耐久性を備えていること、住宅の規模が基準を満たしていることなどが求められます。新築・中古を問わず利用できますが、建物の状態によっては対象外となることもあるため注意が必要です。
同居家族がいる場合は、配偶者も契約に関係します。配偶者の年齢制限が設けられている金融機関もあるため、事前に確認しておきましょう。
リ・バース60のメリット
リ・バース60には、シニア世代の住まいに関する悩みを解決できるメリットがあります。ここで、具体的な内容をご紹介します。
老後の生活資金を圧迫せずに住宅を購入できる
通常の住宅ローンでは、元金と利息を毎月返済する必要があります。そのため、年金生活では返済が経済的な重荷になりかねません。
リ・バース60では毎月の返済が利息のみです。そのため、手持ちの預貯金等を温存しながら住宅を手に入れられます。
毎月の返済負担が軽い（利息のみ）
利息のみの返済であれば、月々の支出を予測しやすくなります。急な出費が必要になったときでも、元金返済がない分だけ家計に余裕が生まれやすいでしょう。
基本的に、リ・バース60は変動金利型で、金利が低い時期であれば返済額をさらに抑えられます（全期間固定金利タイプの場合は、「ノンリコース型」のみ）。ただし、将来的な金利上昇のリスクについては、しっかりと理解しておく必要があります。
自宅に住み続けられる
リ・バース60では、融資を受けても自宅を手放す必要がありません。住み慣れた地域で愛着のある家に住み続けられる点は、高齢者にとって安心感を得られます。
さらに、地域のコミュニティとのつながりも保ちやすく、孤立を防ぐ効果も期待できます。近所づきあいや友人関係を保ちながら、安心して老後を過ごせる環境を守れるのです。
若いうちから知っておくべき理由
リ・バース60は、20代や30代といった若い世代にとっても、知っておく価値があります。なぜなら、将来の選択肢として頭に入れておくことで、長期的な住まいの計画に向けて以下のような安心材料となるからです。
● もしもの備え：将来、収入が減ったときのセーフティネットとなる
● 持ち家を守る：高齢になっても住み慣れた家に住み続けられる
● 老後のゆとり：無理のない返済で、趣味や家族との時間を確保しやすくなる
● 資産を活かす：手持ち資金や預貯金を温存しながら生活できる
● リフォーム費用も借入可能：将来の住まいの快適性向上にも対応できる
特に注目したいのは、最近増えている40年・50年といった超長期ローンとの組み合わせです。20代・30代で超長期ローンを組む場合、60歳までは充実した団体信用生命保険（団信）でカバーし、60歳以降はリ・バース60に切り替えるという「2段構えの備え」が可能になります。
団信では、がん・急性心筋梗塞・脳卒中などの3大疾病保障や8大疾病保障を付帯できる商品もあるため、万が一の病気に備えることが可能です。そして、60歳を過ぎたらリ・バース60へ切り替えることで、返済を利息のみに変更でき、老後の生活にゆとりをもたせられるのです。
リ・バース60の注意点
リ・バース60には多くのメリットがある一方で、利用前に理解しておくべき注意点もあります。制度の特性をしっかり把握したうえで、自分の状況に合っているかを慎重に判断することが大切です。
相続人が返済・売却を担う可能性がある
リ・バース60では、契約者が亡くなった後の対応を相続人が行う必要があります。リコース型を選択している場合は、特に注意が必要です。
担保物件を売却して返済する際、不動産市場の状況によっては、想定よりも低い価格でしか売却できないこともあるでしょう。そうなれば、売却代金が借入残高に満たず、相続人に不足分の支払いが伴う可能性があります。
また、相続人が自宅を残したい場合は、一括返済のための資金を用意する必要があります。相続が発生する前に、家族間でしっかりと話し合っておくことが重要です。
将来的に金利が上昇する可能性がある
リ・バース60を提供する多くの金融機関では、変動金利型のみを取り扱っています。現在は低金利が続いていますが、将来的に金利が上昇すれば、毎月の利息支払額も増加します。年金収入が固定されているなかで返済額が増えると、家計を圧迫する事態になりかねません。
金利上昇リスクに備えるためには、ある程度の余裕をもった資金計画を立てることが大切です。「今の金利なら払える」という判断だけでなく、金利が1%や2%上昇した場合のシミュレーションも行っておきましょう。
融資限度額が担保評額を下回る可能性がある
リ・バース60は自宅を担保として融資を受けますが、融資限度額は担保評価額の一定割合に設定されています。多くの場合、評価額の50%から60%程度が目安です。
たとえば、自宅の評価額が2,000万円であっても、実際に借り入れられるのは1,000万円～1,200万円程度になる可能性があります。購入したい物件の価格や必要なリフォーム費用と、実際に借り入れられる金額との間にギャップが生じるかもしれません。
また、担保評価は金融機関が独自に行うため、自分が考えている価値より低く評価されるケースもあります。事前に複数の金融機関に相談し、どの程度の融資が受けられるかを確認しましょう。
利用できる金融機関が限られている
リ・バース60は、住宅金融支援機構と提携している金融機関でのみ利用できます。すべての銀行や信用金庫で取り扱っているわけではないため、事前の確認が必要です。
地域によっては、近くに取扱金融機関がない場合もあります。遠方の金融機関を利用することになれば、相談や手続きに時間と手間がかかります。利用を検討する際は、まず住宅金融支援機構の公式サイトで、提携金融機関を確認することから始めましょう。
リ・バース60の申し込みの流れ
リ・バース60は、以下のような流れで申し込みます。
1. 窓口で申込者や相続人などを含めて相談・カウンセリング（取扱い金融機関）
2. 融資の申し込み
3. 審査
4. 資金の受取り
まずは、取扱い金融機関の窓口で相談を行います。この段階で、自分の状況や希望する融資内容を伝え、リ・バース60が適しているかを確認しましょう。
金融機関によっては、本人だけでなく連帯保証人、法定相続人が同席するケースもあります。申し込みにあたって、カウンセリングが必要な金融機関もあるため、詳細は事前に確認しておきましょう。
相談内容に納得できたら、正式に融資の申し込みを行います。申し込みの際には、以下の書類の提出が必要です。
● 本人確認書類（運転免許証、マイナンバーカードなど）
● 住民票の写し（発行後1か月以内）
● 健康保険証または資格確認書
● 収入確認書類（源泉徴収票、年金証書など）
● 物件に関する書類（登記簿謄本、固定資産税評価証明書など）
● 金銭消費貸借契約書（契約時に作成）
● 必要に応じて退去に係る念書（同居家族がいる場合）
なお、申し込み内容によって、上記以外の追加書類を求められる場合もあります。
審査期間は金融機関や案件の内容によって異なりますが、一般的には2週間から1か月程度です。審査結果が出るまでの期間は、申し込み時に目安を確認しておくとよいでしょう。
審査に通過したら、融資実行前に「契約・登記手続き」を行います。正式な契約（金銭消費貸借契約）を締結し、登記（担保設定）が完了した後に融資が実行されます。
契約を締結後、担保設定の登記手続きなどが完了すれば、融資が実行されるという流れです。なお、融資手数料は金融機関により異なるため、事前に確認しておくことをおすすめします。
なお、多くの場合、申込時に「配偶者」「相続人代表」「同居親族」などに対して「相続人面談」を行います。利用内容やリスクについて説明を受け、同意書の提出が求められるケースが一般的です。
まとめ
リ・バース60は、年金収入の範囲内で無理なく返済したい方、住み慣れた自宅に住み続けたい方、手持ちの預貯金を温存しながら住宅購入やリフォームを行いたい方に向いています。若い世代でも選択肢として理解しておくことで、数十年後の老後生活に安心が持てます。
スウェーデンハウスでは、リ・バース60を活用した返済シミュレーションもご案内しています。ご興味のある方は、ホームコンサルタントへお気軽にご相談ください。一緒に、将来を見据えた住まいづくりを考えていきましょう。
［筆者プロフィール］
柴田 充輝
保有資格：1級ファイナンシャル・プランニング技能士/宅建士/社会保険労務士/行政書士
プロフィール文：厚生労働省や不動産業界での勤務を通じて社会保険や保険、不動産取引の実務を担当。 1級ファイナンシャル・プランニング技能士や宅建士資格を活かして多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。現在はWebライターとして金融・不動産系の記事を中心に執筆しており、1,200記事以上の執筆実績がある。
