フラット35とは？住宅ローンを検討するなら知っておきたい基礎知識

住宅ローンを検討する際、「フラット35」という言葉を耳にしたことがある方も多いのではないでしょうか。フラット35は、長期固定金利で将来の返済額が変わらない住宅ローンとして、多くの方に利用されています。本記事では、フラット35の仕組みやメリット・注意点をわかりやすく解説します。

フラット35の特徴

フラット35は、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する住宅ローンです。以下のような特徴があります。

 ● 全期間固定金利で返済額が借入から完済まで変わらない
 ● 保証料・繰り上げ返済手数料が不要
 ● 団体信用生命保険（団信）は任意加入
 ● 取り扱い金融機関数は多数

申し込みと事前審査は民間金融機関が担い、審査は民間金融機関または住宅金融支援機構が行います。

フラット35のメリット

フラット35には、以下のようなメリットがあります。

返済額が一定で将来設計しやすい

借入時に返済額が完済まで確定するため、子どもの教育費や老後資金の準備など、長期の収支計画が立てやすくなります。

保証料・繰り上げ返済手数料がかからない

保証会社を利用しないため、民間金融機関の住宅ローンのような保証料がかかりません。また、繰り上げ返済手数料がかからないので、手数料を気にせず小まめに返済しやすくなります。

自営業・フリーランスの方でも利用しやすい

審査結果は個別の条件によって異なりますが、勤続年数や雇用形態などではなく、主に年収や総返済負担率などの条件が確認されます。そのため、雇用形態に左右されにくい点が特長です。

中古住宅やリノベーション住宅にも対応

新築だけでなく中古住宅の購入にも利用できるのが、「フラット35リノベ」です。「フラット35リノベ」とは、中古住宅を購入して一定の性能向上リフォームを施した場合、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。2024年度の利用割合では、「中古住宅（中古マンション・中古戸建）」が注文住宅に次いで2番目に多くなっています。

参考：住宅金融支援機構「2024年度フラット35利用者調査」

フラット35を利用する際の注意点

フラット35には、以下のような注意点もあります。

民間の変動金利より金利が高い傾向

一般に、民間金融機関の変動金利型ローンと比較すると、借入時の金利は高めとなる傾向があります。なお、フラット35も借入期間や融資率、団信の加入状況などによって適用金利が異なるため、申込時にシミュレーションしておきましょう。

審査対象の住宅に技術基準がある

購入する住宅が、住宅金融支援機構の定める「技術基準」に適合している必要があります。新築住宅の場合、主に以下の要件を満たさなければなりません。

 ● 敷地が道路に2m以上接していること
 ● 床面積が一戸建て等で、50㎡以上（マンション等の共同住宅は30㎡以上）であること
 ● 2つ以上の居住室・炊事室・便所・浴室を備え独立した生活が営めることなど
※詳細な基準は住宅金融支援機構の定める技術基準に基づきます。

証明書は検査機関へ物件検査を申請し、合格すると交付されます。
また、築年数が古い中古物件では基準を満たせず、利用できないケースもあるので注意しましょう。 

団体信用生命保険（団信）が任意加入

民間の住宅ローンでは、団信への加入が融資条件となることが一般的です。しかし、フラット35は任意加入となり、加入しない場合は借入金利が0.2％下がります。

物件価格の100％は借りられない場合がある

住宅の種類にかかわらず、物件価格の最大100％（融資率10割）まで借入が可能です。ただし、総返済負担率の基準を超えると借入額が減額されます。また、融資率が9割を超えると借入金利が高くなるため、収支計画は慎重に考えましょう。

フラット35の金利動向と借入条件

フラット35の金利は毎月見直され、民間金融機関や借入期間によって異なります。

　　　　　※表は2026年4月時点

適用金利は長期金利（10年国債利回り）に連動します。金利は毎月変動するため、融資実行時の金利が適用されます。2025年12月23日の住宅金融支援機構の発表により、2026年4月以降から融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へ引き上げられました。 

フラット35Sとは？金利優遇のポイント

フラット35Sとは、省エネルギー性・耐震性・バリアフリー性・耐久性など住宅金融支援機構が定める技術基準を上回る「質の高い住宅」を取得する場合に、フラット35の借入金利を一定期間引き下げる制度です。

　　　　　※制度改正の時期によって変更

フラット35Sは、住宅の技術基準が高い順に「ZEH」「金利Aプラン」「金利Bプラン」の3種類に分類されています。金利の引き下げ幅・引き下げ期間もプランによって異なり、より高い技術基準を満たすプランほど総返済額の軽減効果が大きくなります。

フラット35の審査基準

フラット35の審査は、主に「申込者本人」と「物件」の2つの軸で行われます。申込者の審査では返済負担率（年収に占める年間返済額の割合）が重視され、年収400万円未満は30%以下、400万円以上は35%以下が基準です。収入合算も可能で、一定の条件を満たす親・配偶者など1名の収入を合算して申し込めます。
物件面では、技術基準への適合に合致する住宅か物件検査を受ける必要があり、手数料がかかります。手続きをスムーズに進めるため、早めに事前審査を受けて資金計画の見通しをつけておきましょう。

フラット35が向いている方

フラット35は、以下のような方に向いています。

 ● 将来の金利変動リスクを避けたい方
 ● 子育て・教育費など長期的な資金計画を立てたい方
 ● 民間ローンの審査に不安がある方
 ● 年齢や健康面から団信に加入できない方
 ● 中古住宅やリノベーション物件の購入を検討している方

ただし、返済計画や金利の動向次第では、民間の変動金利型ローンの方が総返済額を抑えられる可能性があります。そのため、「近い将来に繰り上げ返済で完済する予定がある」「変動金利が今後も低水準で推移すると見込んでいる」という方は別の住宅ローンも検討してみてください。

まとめ

フラット35は全期間固定金利による返済計画の立てやすさに加え、保証料が不要で、雇用形態にかかわらず利用を検討できる点が特長の住宅ローンです。省エネ・耐震性の高い住宅を選べばフラット35Sで金利優遇を受けられ、子育て世帯なら子育てプラスとの併用によって、金利引き下げの選択肢が広がります。マイホームの購入に当たり、自分の条件に合った活用方法を確認してみましょう。

［筆者プロフィール］

柴田　充輝

保有資格：1級ファイナンシャル・プランニング技能士/宅建士/社会保険労務士/行政書士
プロフィール文：厚生労働省や不動産業界での勤務を通じて社会保険や保険、不動産取引の実務を担当。 1級ファイナンシャル・プランニング技能士や宅建士資格を活かして多くの家庭の家計見直しや資産運用に関するアドバイスを行っている。現在はWebライターとして金融・不動産系の記事を中心に執筆しており、1,200記事以上の執筆実績がある。